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房地產調控長效機制備受期待
發表時間:2013-08-16
  

    近日,有媒體報道,有關部委正在研究制定房地產調控的長效機制。在房價繼續上漲、不少被擠出市場的剛性需求“望樓興嘆”時,這一消息自然備受矚目和期待。

    業界人士分析,目前,房地產市場又走到一個關鍵節點,市場環境與以往相比已大相徑庭,在調控措施嚴格執行的背景下,很少有投資性需求進入市場,房地產市場基本上是剛性需求和部分改善性需求在支撐。但是,高高在上的房價依然無法與普通購房者的支付能力相匹配,因此調控變得更加棘手而復雜。

    國家統計局公布,6月份70個大中城市中,新建商品住宅價格環比上漲的城市達63個,下降的城市僅有5個。從多個城市的價格普漲可以看出,房價再度反彈的壓力很大。這一方面說明,調控具有長期性、常態化的必要,另一方面也表明,必須尋找新的促使房價下行的動力,比如房產稅試點改革等。也就是說,房地產調控應當從短期的應急性舉措向長效機制轉變。

    繼年初的“新國五條”出臺以來,今年上半年并未有新的調控舉措出臺,但這并不意味著調控會放松。而長效機制的提法,則預示著未來調控將走出“頭痛醫頭”、“腳痛醫腳”的思路,向著長期制度性建設和修復轉移。

    自住房貨幣化改革以來,我國的房地產市場幾乎處于單邊上漲的狀態,中間只出現過幾次短暫下滑,一次是受2008年國際金融危機等外部因素沖擊,一次是因2011年的“史上最嚴”調控所致,但最終沒有走出屢調屢漲的怪圈。這既源于尚未建立起促使市場自動調節供需的調控機制,又源于長期以來公眾根深蒂固的買房保值、增值觀念。要解決市場消費理念以及供需失衡的積弊,并非短期內可以完成,需要在調控以及市場變化中不斷檢驗和調整。顯然這需要市場主體增強容忍度和耐心,才能真正摸索出行之有效的、促使樓市徹底轉型的長效機制。

    建立調控長效機制,必須有一個明確而堅定的目標體系。目前,以“限字頭”為代表的調控舉措,帶有濃厚的行政干預色彩,這無疑來自行政高壓,在房價調控目標責任制和督查機制趨嚴的條件下,雖然這類舉措立竿見影,但是效果并不穩固,并不能從根本上遏制投機,而且始終處于“增量調整”的范疇內,無法對存量住房資源配置進行優化。因此,未來的調控必須要理清,而且住房是有限的資源,在分配時必須強調公平,這關系到老百姓福祉以及社會穩定大局。在這樣的調控理念下,一切有利于房地產結構調整的舉措就可以大膽嘗試,這樣才能設計出從土地出讓、銷售到保有等各個環節上的制度安排,形成一個包含信貸、稅收以及土地政策的儲備庫,既保證房地產市場能順利轉型,又能應對各類新情況的出現。同時需要強化調控的督查和問責機制,才能做到調控有舉措、執行有監督、效果有保障,保證調控的有力執行和落實。

    眾所周知,目前,我國房地產調控已到深水區,面臨的來自各種利益群體的阻力越來越大。將來要建立調控長效機制,就必須觸動樓市的利益格局。事實上,樓市的現有矛盾并非是目前的市場環境造成的,而是投機者在過去幾年鉆了體制不完善的空子。這直接造成了樓市里的“二八現象”,雖然當前調控在“增量改革”上作了深度探索,但是依然無法觸動已經定型的利益格局。從現實來看,如果無法把存量的空置房轉變為可利用的住房資源,那么房價難以止住上漲的步伐,也難以改變市場供需失衡狀態,最終造成資源的浪費和配置效率的降低。而且,樓市調控經過幾年演變,已成為一項涉及稅制改革、收入分配等多個層面的系統性工程,如果把房價調控的短期目標與長期的收入分配制度改革結合起來,配套推進,效果可能會更好。這是因為,當前許多居民的財產形式已經固化為房產,而房價的上漲無形中改變了社會的財富分配,相應地房價波動也會造成許多人財富的漲跌,因此如果把樓市調控與經濟轉型、調節收入分配等系統性改革協調配套,會更容易推進。

    再次,建立調控長效機制,還必須平衡好市場力量和行政之手。我國樓市的弊端在于失去了自我調整的節奏,未來的調控只有依賴于房產稅等更為市場化的手段,才能從根本上抑制投機。但是,如果沒有行政力量和制度框架的護航,市場機制在發揮效率優勢時又有可能會損害社會公平,尤其是可能會被一些不法分子鉆空子。因此,理順市場和政府的關系,考驗著決策者的調控藝術和智慧。

    目前,房地產市場走到一個關鍵節點,在調控措施嚴格執行的背景下,房地產市場基本上是剛性需求和部分改善性需求在支撐。但是,高高在上的房價依然無法與普通購房者的支付能力相匹配,調控變得更加棘手而復雜。因此,調控具有了長期性、常態化的必要,同時,還必須尋找促使房價下行的新的動力,比如房產稅試點改革等?傮w來說,房地產調控應當從短期的應急性舉措向長效機制轉變。


來源:鳳凰網

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